王麗新

從重點(diǎn)城市樓市表現來(lái)看，“517樓市新政”落地至今，效果已初步顯現，保交房、去庫存也進(jìn)一步發(fā)力。

據中指研究院統計數據顯示，北京、上海、深圳等多個(gè)城市新房訪(fǎng)盤(pán)量、二手房帶看量及成交量均出現回升。僅以深圳為例，深圳貝殼研究院監測顯示，5月29日至6月10日，二手房日均簽約量較5月1日至28日增長(cháng)36%。

在筆者看來(lái)，此輪具備“精準性、協(xié)調性和統籌性”的房地產(chǎn)新政“組合拳”，正持續發(fā)力，向市場(chǎng)釋放出“人流多、信心強、交易升”的多重積極信號。

從需求端來(lái)看，剛性和改善性住房需求得到進(jìn)一步滿(mǎn)足。從供需結構來(lái)看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結構性不足問(wèn)題仍然存在，尤其在超大特大城市中，換房置業(yè)類(lèi)改善性需求仍有待進(jìn)一步滿(mǎn)足。

從“517樓市新政”發(fā)布至今，多地全面放開(kāi)限購、首套住房貸款首付款比例調整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調整為最低25%（為近年來(lái)新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，均有助于降低購房門(mén)檻和成本。5月份以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房成交量回升，新房到訪(fǎng)量大增，打破了“舊房難賣(mài)新房難買(mǎi)”的僵局。多地一、二手房交易鏈條正重回暢通正軌，剛需和改善性需求得到進(jìn)一步滿(mǎn)足，市場(chǎng)流動(dòng)性提升。預計未來(lái)，隨著(zhù)購房人入市門(mén)檻和買(mǎi)房負擔進(jìn)一步降低，更多潛在需求將得以釋放。

從企業(yè)端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境逐步得到改善。隨著(zhù)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，更多房地產(chǎn)項目迎來(lái)資金“及時(shí)雨”。最新數據顯示，自1月份該機制成立以來(lái)，商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過(guò)“白名單”項目貸款金額超9350億元，推動(dòng)項目按時(shí)保質(zhì)交付。

項目融資之外，據中指研究院監測，2024年1月份至5月份，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類(lèi)REITs產(chǎn)品約363億元。值得一提的是，5月份以來(lái)，民營(yíng)房企發(fā)債額度有所上行，新城控股、濱江集團等3家民營(yíng)房企均在5月份成功完成信用債發(fā)行。此外，5月23日，萬(wàn)科獲得200億元銀團貸款，這是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調整以來(lái)，金融機構提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。

房地產(chǎn)企業(yè)和項目層面合理融資得到進(jìn)一步滿(mǎn)足，會(huì )改善開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性問(wèn)題，更好地推動(dòng)實(shí)現保交樓工作，加速行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)程，降低房地產(chǎn)行業(yè)庫存，增加企業(yè)投資擴表信心。

從供給端來(lái)看，土地市場(chǎng)重回“價(jià)高者得”。近日，上海取消了住宅用地溢價(jià)率10%上限要求。據中指研究院監測數據顯示，截至6月16日，集中供地的22個(gè)城市中已有19個(gè)恢復“價(jià)高者得”模式，仍設定土地限價(jià)的城市僅為北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）三城。從近期多城土地拍賣(mài)結果來(lái)看，部分地塊溢價(jià)率明顯走高。

這預計未來(lái)將給土地市場(chǎng)帶來(lái)三大影響。一是進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊成交，提振投資端信心；二是土地轉入市場(chǎng)化競爭，取消搖號等限制后，有實(shí)力、有品牌和資源優(yōu)勢的房企將獲取更多土地資源；三是吸引更多房企參拍熱情，促進(jìn)“拿地—建房—銷(xiāo)售—運營(yíng)”房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的良性循環(huán)。

總體而言，解決當前的問(wèn)題，不能為今后發(fā)展埋下隱患。從近期落實(shí)的樓市新政來(lái)看，既統籌整體又兼顧局部，是具備“一致性、協(xié)調性和精準性”的政策“組合拳”。未來(lái)，隨著(zhù)支持性政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局有望逐步好轉，為穩定宏觀(guān)經(jīng)濟基本盤(pán)提供堅實(shí)支撐。