中國人民銀行近期宣布設立3000億元保障性住房再貸款。這項旨在盤(pán)活存量房產(chǎn)的再貸款進(jìn)展怎樣、如何運作，各方高度關(guān)注。

記者了解到，金融管理部門(mén)即將印發(fā)具體實(shí)施規定，明確監管政策和操作流程，“政府指導、市場(chǎng)化運作”“自愿參與、以需定購、合理定價(jià)”成為需要關(guān)注的關(guān)鍵詞。

以市場(chǎng)化方式推動(dòng)存量商品房去庫存

“設立保障性住房再貸款，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力推進(jìn)保交房工作及城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制。”在中國人民銀行日前召開(kāi)的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )上，中國人民銀行行長(cháng)潘功勝一語(yǔ)點(diǎn)出此次保障性住房再貸款的意義所在。

就在上個(gè)月，中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

記者注意到，與此前3500億元保交樓專(zhuān)項借款政策相比，這次的保障性住房再貸款更為強調“政府指導、市場(chǎng)化運作”，并明確了“自愿參與”的要求，尊重各方參與主體的意愿。

“城市政府應綜合考慮當地情況自主決定是否參與；符合保障條件的工薪群體可根據項目的區位、品質(zhì)、價(jià)格，自愿選擇是否參與配售配租。”中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾介紹。

他表示，房企結合自身資金壓力與收購價(jià)格談判情況等，自主決定是否出售商品房，不能強買(mǎi)強賣(mài)；金融機構按照風(fēng)險自擔、商業(yè)可持續原則，自主決定是否向地方國企發(fā)放相關(guān)貸款。

據介紹，金融機構發(fā)放相關(guān)貸款后，可向人民銀行申請再貸款，先到先得，額度3000億元，未來(lái)根據執行情況和需要可調整完善。再貸款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長(cháng)使用期限不超過(guò)5年，政策實(shí)施至2027年末。

業(yè)內人士認為，具體操作中，地方國企和金融機構風(fēng)險自擔，核心是要確保商業(yè)可持續。

以需定購確保政策落地見(jiàn)效

如何從機制上確保3000億元保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效？對此，中國人民銀行要求各地以需定購，做到收購主體、收購對象、收購用途、資金用途“四個(gè)精準”。

“一個(gè)城市政府選定不超過(guò)兩家地方國有企業(yè)作為收購主體，選擇的國有企業(yè)及所屬集團不得為政府融資平臺，且應符合商業(yè)銀行授信要求。”鄒瀾說(shuō)。

在具體收購對象方面，人民銀行明確嚴格限定為房企已建成未出售商品房，對不同所有制房企一視同仁，要求資產(chǎn)負債和法律關(guān)系清晰，嚴格把握所收購商品房戶(hù)型、面積標準。

“收購用途精準，就是收購的商品房定向用于保障性住房，需符合國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》要求；資金用途精準，就是地方國企獲得的貸款資金要單列賬目、單獨核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理，房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項目債務(wù)，仍有結余的，可用于歸還集團從本市其他未建成項目抽調的預售資金，或用于建設其在本市的未完工項目。”鄒瀾介紹。

在收購商品房的過(guò)程中，如何合理確定收購量，避免房子積壓或長(cháng)時(shí)間大量空置？

“制定保障性住房收購和配售配租相關(guān)管理辦法時(shí)，要摸清需求，遵循以需定購原則。”鄒瀾說(shuō)，要動(dòng)態(tài)掌握保障性住房需求底數，合理確定配售或租賃對象、價(jià)格和分配計劃等，在鎖定需求的前提下，科學(xué)確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價(jià)格。

國家金融監督管理總局大型銀行監管司司長(cháng)李文紅提醒，各全國性銀行要嚴格按照要求做好相關(guān)工作，特別是要準確把握以需定購原則，認真評估配售或租賃方案，科學(xué)合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。

做好與租賃住房貸款支持計劃的政策銜接

去年2月，中國人民銀行創(chuàng )設租賃住房貸款支持計劃，在鄭州、重慶、天津、濟南等8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。

目前，相關(guān)試點(diǎn)已取得一定成效——濟南累計購置租賃項目53個(gè)，房源3.05萬(wàn)套，商業(yè)銀行發(fā)放貸款金額64.43億元；天津收購租賃住房項目11個(gè)，涉及房屋2663套，發(fā)放專(zhuān)項貸款36.9億元；重慶于首批收購項目簽約儀式上簽約項目6個(gè)，涉及房屋27.86萬(wàn)平方米……

“考慮到租賃住房貸款支持計劃與新設再貸款的支持領(lǐng)域有較多交集，且將于2024年末到期，為做好政策銜接，將把租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。”鄒瀾說(shuō)。

鄒瀾表示，保障性住房再貸款政策文件印發(fā)后，原來(lái)的租賃住房貸款支持計劃就不再實(shí)施，已發(fā)放貸款的利率和期限保持不變，其1000億元額度包含在保障性住房再貸款3000億元額度之內，且8個(gè)試點(diǎn)城市的政策與全國政策保持一致。

保障性住房再貸款的推進(jìn)過(guò)程中，潘功勝特別強調要嚴控新增地方政府隱性債務(wù)。

“由城市政府選擇地方國有企業(yè)作為收購主體，地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺。”潘功勝說(shuō)，同時(shí)，要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，合理定價(jià)。城市政府指導地方國企與房企通過(guò)協(xié)商談判的方式確定商品房收購價(jià)格，防范道德風(fēng)險。

（新華社北京6月13日電）